Diante da atual crise econômica enfrentada por muitos brasileiros, quem comprou imóvel na planta com perspectivas de emprego estável, inflação contida e juros baixos, hoje vem enfrentado dificuldades para manter seu contrato de compra e muitos precisam adiar o sonho da casa própria, tendo que recorrer ao cancelamento do contrato, por não ter condições para arcar com o parcelamento assumido.
Nenhum consumidor é obrigado a manter um contrato de compra de um imóvel que não tenha mais interesse em possuí-lo ou que a aquisição do mesmo tenha se tornado um peso no orçamento.
Quando a iniciativa de rescindir o contrato parte do comprador, o processo fica conhecido como distrato de imóveis. Porém, toda desistência de um contrato possui condições para acontecer, tanto por parte da empresa, quanto por parte do consumidor.
Muitos consumidores acreditam que ao devolverem o imóvel perderão todo o valor que investiram e até mesmo recebem este tipo de resposta ao tentarem devolver seus imóveis de forma amigável, no entanto a construtora não pode reter 100% do valor pago pelo consumidor, por se tratar de prática manifestamente abusiva.
Ainda que o consumidor esteja inadimplente com algumas parcelas é possível pedir o distrato e da mesma forma este não perde a totalidade do valor que já pagou.
Por conta da quebra do contrato, por exemplo, é razoável que a empresa cobre uma multa, que muitas vezes se dá por meio da retenção parcial das quantias pagas, para cobrir eventuais despesas que a construtora teve no período em que durou seu contrato. nos casos em que o cancelamento se dá por culpa da construtora, como por exemplo quando há atraso na entrega do imóvel, a devolução do valor deve ser de 100% e com atualização monetária.
O distrato feito pelo comprador, para extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato deve ser solicitado até a entrega das chaves ou em casos de terrenos, antes de tomar posse do mesmo. Após isso, não é mais possível devolver o bem à construtora.
Ao desistir da compra, o consumidor não perde todo o valor investido, pois a construtora recebe o imóvel de volta, e deve devolver no mínimo 75% do que foi pago pelo comprador, no caso do interesse no distrato ser dele.
O C. Superior Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, fixou entendimento de que a devolução do valor pago deve ser de até 90%, deixando a decisão final sobre a porcentagem fixada a cargo do juiz que irá adequar a porcentagem ao caso concreto, vejamos:
“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas de retenção pela construtora, como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (Superior Tribunal de Justiça, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 09.10.01).Relator Desembargador Salles Rossi."
Sendo assim, não há que se falar em retenção total dos valores pagos pelo consumidor, até porque haverá a devolução do bem que poderá ser renegociado por um preço superior ao vendido anteriormente.
Quando ocorre o distrato, a devolução do valor pago deve ser feita em uma única parcela pela construtora.
Desta forma, o consumidor deve estar sempre atento ao valor da multa imposta pela construtora. Quando há previsões contratuais que impossibilitem o reembolso do consumidor, em casos de distrato, estas configuram cláusulas abusivas, que contrariam o artigo 51, II, do Código de Defesa do Consumidor.
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Priscila de Jesus
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